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非法买卖土地使用权 合同无效须解除

  案情简介

  王某、刘某及刘某某在米易县草场乡龙华村班华社建有房屋7间,并于1999年以家庭承包方式从草场乡龙华村班华社取得了涉案土地的承包经营权,相关职能部于2015年进行确权;2014年3月10日,杨某与王某等三人在未征得草场乡龙华村班华社同意的情况下签订了土地承包协议,该协议载明承包土地时间从2014年3月10日至永久。协议签订后,王某将涉案土地及房屋交予了杨某,杨某将120000元“租赁费”交予了王某。2018年3月5日,双方为涉案事宜发生纠纷。此后,米易县草场乡人民政府、龙华村村民委员会相关人员组织双方多次调解未果,王某等三人起诉至法院,请求法院判令确认原告王某与被告杨某于2014年3月10日签订的《土地承包协议》无效,并相互返还因该协议取得的财产。

  裁判结果

  经审理后,法院依法判决:王某与被告杨某于2014年3月10日签订的《土地承包协议》无效;杨某腾退房屋及土地;王某返还取得的120000元土地及房屋款。

  法官评析

  我国相关法律虽规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,但同时也规定了流转的期限不得超过承包期的剩余期限。农村居民自建房屋能否买卖,我国现行法律虽无明文规定,但宅基地使用权与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,且农村居民自建房所用的宅基地所有权属农村集体经济组织全体成员,建房户仅有使用权,不享有处分权,同时农村居民自建房依附于所使用的宅基地,一旦允许买卖农村居民自建房屋,势必导致一并出卖了宅基地。王某与杨某签订的虽是土地承包协议,但双方关于“时间从2014年3月10日至永久”的约定违反了相关法律关于流转期限的规定,双方名为承包,实为买卖。根据《中华人民共和国土地管理办法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地,土地使用权可依法转让”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定,王某与杨某签订的土地承包协议属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿……”的规定,杨某因协议所取得的房屋及土地应当腾退,王某取得的土地及房屋款应当返还。

  (米易县人民法院 朱锐)

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